家賃と交渉について

今回は賃料交渉についてお話ししたいと思います。物件を借りる際に賃料交渉を入れるお話をすると「エッ?!家賃って下がるものなのですか?」って反応と「この物件いくらくらい下がりそうですか?」って聞いてくれる方がいらっしゃいます。言わなくても賃料交渉してくれるよい不動産屋さんとそうでない不動産があるっていう事ですね。賃料交渉ってそれなりに体力を使うものなのです(笑)

実は賃料交渉はどんな物件でも可能ですし、賃料は交渉してみないと損なのです。ではどんな物件が交渉できて、どのくらい下がるものなんでしょうか。

まずは物件です。交渉しやすい物件はズバリ賃貸マンションです。前回のコラムの仲介手数料に書いた内容と同様でやはり稼働率が重要な賃貸マンションは交渉しやすいです。とくに同じ駅の中で人気のない立地や間取り、物件のグレードなどはやりやすいです。礼金ゼロや仲介手数料無料、フリーレントを打ちだしている物件はチャンスと言えます。

逆に分譲マンションは下がりづらい傾向にあります。また希少価値の高い物件はとても交渉が難しいと言えます。高級賃貸と言え2種類の物件があると思います。一つは単純に坪単価が安くて賃料が高い物件、もう一つは坪単価が高くレアな物件です。高級賃貸バイブルでは特に後者の物件を中心に扱っているのですが、屋上にジャグジーがあったり愛車が部屋から見られたりするような物件は賃料交渉しづらい傾向にあります。あとは時期もあります。年間を通して繁忙期と言われる1月から5月くらいまでは下がりにくく、夏の7月から11月くらいは下がりやすいといえます。また価格においてですが、実は巷に出ている物件の表示価格は底値ではないのです。ほとんどの高級賃貸マンションでは賃料交渉のボトムが設定されていて、その枠の中で大家さんはできるだけ高く、借主さんはできるだけ安く借りたいのですね。高級賃貸の賃料交渉のコツはいかにこのボトムを把握しそれに近づけるようオーナー様にご理解頂けるかなのです。では具体的にどのようにすればよいのでしょうか。

それはオーナー様にとって賃料を下げることが利益になるようにすればよいのです。

賃貸経営にはリスクが付き物です。賃貸リスクと言いますがどんなものがあるのでしょうか。代表的なものは

・家賃滞納

・長期の空室

・汚損破損による想定外の修繕費用の発生

・強制退去の訴訟費用

等です。オーナーさんにとってはお部屋を貸したら逆に損をするケースも稀ではありません。投資用マンションであれば賃貸リスクの被害は甚大です。従ってオーナー様は賃貸リスクのない優良な入居者を渇望していると言えます。賃貸リスクと賃料交渉を天秤にかけ後者が重くなるような入居者様であれば賃料交渉に応じてくれるというわけです。

お客様のご内容をどのようにオーナー様にお伝えするかはその不動産営業マンの経験に依存すると私は思います。いかに安定した収入のある方なのか、そしてオーナー様の財産であるマンションを大切に使ってくれる方なのかをきちんとお伝えすることが大切と考えています。